Zanim podejmiemy decyzję o inwestycji, należy sprawdzić, czy teren, na którym zamierzamy inwestować jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i czy planowane zamierzenie jest zgodne z jego zapisami. Informacje na ten temat uzyskamy w urzędzie miasta lub gminy w wydziale planowania przestrzennego. Dla działek, na których planujemy inwestycję należy wystąpić o Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeciętny koszt: 70 zł (za wypis powyżej 5 str. + wyrys 1 str. A4). Wypis i wyrys z planu może uzyskać każdy (nie tylko właściciel terenu, ale każdy potencjalny inwestor). Jakie informacje wyczytamy z MPZP i na co zwrócić szczególną uwagę?

W przypadku braku planu miejscowego występujemy o Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do urzędu miasta lub gminy. Czas oczekiwania na decyzję: od miesiąca do kliku (w dużych miastach ok. 4 m-ce), koszt uzyskania decyzji: 107 zł (nie dotyczy zabudowy mieszkaniowej). Wniosek może złożyć każdy zainteresowany, do wniosku należy dołączyć:

• aktualny wyrys z mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000
• mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000 z określoną granicą terenu objętego wnioskiem oraz planowanym zagospodarowaniem uwzględniającym gabaryty projektowanych obiektów budowlanych
• mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000 obejmującą obszar o promieniu trzykrotnej szerokości frontu działki na której zlokalizowany jest obiekt (od strony drogi dojazdowej), nie mniej niż 50 m
• mapę ewidencyjną obejmującą działkę na której będzie zrealizowany obiekt, jak również działki sąsiednie
• charakterystykę inwestycji obejmującą: określenie zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków sanitarnych i deszczowych; określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej; określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz danych opisujących jej wpływ na środowisko
• uzgodnienie odnośnie zapewnienia dostawy mediów (energetyka, woda, odprowadzenie ścieków sanitarnych i deszczowych, gaz, ogrzewanie, itp.) oraz warunki techniczne podłączenia do istniejących sieci infrastruktury technicznej, ewentualnie oświadczenie Inwestora o rozwiązaniu spraw zaopatrzenia w media w oparciu o posiadane limity

Decyzja wydawana jest dla konkretnej inwestycji wg ściśle określonych parametrów podanych we wniosku o warunki zabudowy, m.in. takich jak: wysokość i szerokość elewacji frontowej, geometria i kąt dachu, czy wskaźnik zabudowy. Przed złożeniem wniosku, musimy mieć zatem opracowaną dokładną koncepcję budynku i zagospodarowania terenu. Musimy liczyć się z tym, że decyzję pozytywną otrzymamy tylko wtedy, gdy w obszarze analizowanym występują obiekty o podobnej funkcji i parametrach.

Badania gruntu najlepiej wykonać przed zakupem działki w celu określenia przydatności gruntu do posadowienia. W skrajnym przypadku może okazać się, że zakupiliśmy teren z tzw. niekontrolowanym nasypem, czyli np. warstwami gruzu i śmieci, które nie nadają się do posadowienia obiektu. Do nienośnych zalicza się również grunty organiczne, np. torfy i namuły, które spotyka się w miejscu, gdzie wcześniej występowały zbiorniki wodne w tym oczka. Koszt wymiany gruntu zależy od grubości nienośnej warstwy i często przesądza o braku opłacalności inwestycji.

Jeżeli zakupiliśmy grunt bez badań, należy je zlecić we własnym zakresie geologowi. Koszt badań jest stosunkowo niewielki: rzędu kilkuset złotych. Wyniki badań w postaci przekrojów geotechnicznych odwiertów, zawierających parametry gruntu i informację o poziomie wody gruntowej, przekazuje się projektantowi konstrukcji, który projektuje fundament dla stwierdzonych w badaniu warunków gruntowych.

Gdy planujemy zakup projektu gotowego, należy dokonać adaptacji fundamentu do warunków gruntowych występujących na działce. W przypadku słabego gruntu projektant konstrukcji decyduje o zmianie sposobu posadowienia budynku, np. z ław na płytę fundamentową, natomiast w przypadku gruntu o dobrych parametrach może zadecydować o zmniejszeniu szerokości ław fundamentowych. W zależności od poziomu wody gruntowej dobiera się izolację fundamentu lekką, średnią lub ciężką (co nie pozostaje bez wpływu na koszt inwestycji). Poziom wody gruntowej decyduje o zastosowaniu drenażu wokół fundamentu lub o wyniesieniu obiektu ponad teren. Wyniki badań dostarczają informacji o chłonności gruntu, co jest przydatne przy doborze systemu odwodnienia terenu.

Geolog dostarcza także wnioski z badań i zalecenia dotyczące fundamentów budynku oraz określa warunki posadowienia obiektu. Jeżeli warunki okażą się złożone, czasem potrzeba dokładniejszej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, takie przypadki zdarzyć się mogą nawet przy realizacji budynków jednorodzinnych. Formalności urzędowe trwają w takim wypadku stosunkowo długo (do kilku miesięcy).

Granice terenów górniczych zawarte są w planie miejscowym. Jeżeli nasza działka znajduje się w obrębie terenu górniczego danej kopalni, do niej kierujemy wniosek o określenie warunków geologiczno – górniczych. Informacja o warunkach geologiczno – górniczych jest dołączana do projektu budowlanego i konieczna do zaprojektowania odpowiednich zabezpieczeń konstrukcji budynku wymaganych dla określonej kategorii szkód górniczych. Informację z kopalni przekazuje się projektantowi konstrukcji, który dobiera odpowiednie zabezpieczenia i sposób posadowienia.

W przypadku braku planu miejscowego, informacja o szkodach górniczych zawarta jest w decyzji o warunkach zabudowy.

Mapę do celów projektowych zlecamy w fazie projektu budowlanego. Na mapę czeka się ok. 6-ciu tygodni, dlatego jak tylko zleciliśmy prace projektowe architektowi, nie warto zwlekać z zamówieniem mapy do celów projektowych u geodety. W większości przypadków, to dostarczenie mapy decyduje o terminie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, zwłaszcza w przypadku adaptacji projektu gotowego. Mapę zamawiamy w wersji papierowej oraz numerycznej. Geodeta dostarcza nam mapę najpierw w wersji roboczej, a potem ostatecznej po oklauzulowaniu. Mapę przekazujemy architektowi do opracowania projektu zagospodarowania terenu. Ważność mapy do celów projektowych: 6 m-cy. Koszt opracowania mapy do celów projektowych wynosi od ok. 1 tys. zł za teren do 1 ha.

Pomimo, iż znowelizowane prawo budowlane nie wymaga dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę zapewnień dostawy mediów i odprowadzenia ścieków, o warunki przyłączenia do sieci należy wystąpić jak najwcześniej.

Warunki techniczne przyłączenia do sieci są niezbędne dopiero na etapie projektu przyłączy, jednak warto wiedzieć już na etapie projektu budynku, w którym miejscu możliwe jest włączenie do sieci i na jakich warunkach. Może się okazać, że sieć, do której planujemy włączenie należy do osób prywatnych, od których należy uzyskać zgodę na włączenie. Zgody warto uzyskać odpowiednio wcześnie, najlepiej przed przystąpieniem do fazy projektowej.

Osobno występujemy o uzgodnienie odprowadzenia wód opadowych z terenu inwestycji - do odpowiedniego wydziału w urzędzie miasta lub gminy.

Po zmianie prawa budowlanego nie musimy dołączać uzgodnienia zjazdu z zarządcą drogi, a zjazd z drogi zarówno gminnej, powiatowej jak i wojewódzkiej możemy zgłosić odrębnym trybem administracyjnym. Jednak do zarządcy drogi warto zwrócić się z wnioskiem o uzgodnienie przed pozwoleniem na budowę. Zarządca drogi może zadecydować, np. o przesunięciu zjazdu, co nie pozostanie bez wpływu na zaprojektowane zagospodarowanie terenu. Do zgłoszenia zjazdu zgodnie z nowym prawem budowlanym nie wymagany jest już projekt budowlany (tj. sporządzony na mapie do celów projektowych przez uprawnionego projektanta), z drugiej strony nadal obowiązują nas przepisy o drogach publicznych, zgodnie z którymi zarządca drogi uzgadnia projekt budowlany zjazdu. O tym w jakiej formie złożyć projekt zjazdu do uzgodnienia decyduje zarządca drogi. Może się okazać, że będzie wymagany udział projektanta i zamówienie mapy do celów projektowych.

Ważnym dokumentem, którego nie może zabraknąć we wniosku o pozwolenie na budowę jest decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. odrolnienie. To starostwo rozstrzyga w drodze decyzji, czy grunt podlega odrolnieniu, dlatego z wnioskiem o odrolnienie występujemy zawsze, gdy mamy do czynienia z gruntem o użytku „R”. Informacja o użytku zawarta jest w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów, a także na mapie do celów projektowych. Wniosek należy złożyć do starostwa na etapie przed pozwoleniem na budowę, kiedy mamy już sporządzony przez architekta projekt zagospodarowania terenu z bilansem powierzchni.

Jeżeli dokonujemy przebudowy lub remontu budynku objętego ochroną konserwatorską, projekt musi być uzgodniony z konserwatorem zabytków.

Gdy przez teren inwestycji przebiegają sieci, projekt zagospodarowania terenu powinien być uzgodniony branżowo z właścicielami sieci. Podobnie, gdy projektujemy sieci poza własnym terenem, również dokonujemy uzgodnień branżowych oraz składamy projekt do uzgodnienia ZUD.