Na przełomie czerwca i lipca 2015 r. zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy prawa budowlanego dopuszczające budowę budynku jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę. Niestety nie wszystkie budowy budynków jednorodzinnych zostaną zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia. Przed budową domu warto zorientować się w jakim przypadku można skorzystać z uproszczonej procedury i uświadomić sobie jakie ograniczenia wynikają z wyboru zgłoszenia zamiast pozwolenia. Informacje na ten temat znajdują się poniżej w punkcie dotyczącym porównania obu procedur.
Kolejną zmianą, jaką wniosła nowelizacja prawa jest możliwość wyboru procedury pomiędzy zgłoszeniem a pozwoleniem dla obiektów nie wymagających pozwolenia. Do czasu zmiany w przepisach nie można było żądać decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji zakwalifikowanych zgodnie z prawem do katalogu nie wymagających pozwolenia. Niejednokrotnie stanowiło to problem dla inwestycji dofinansowywanych lub kredytowanych, np. budowy boiska, dla którego warunkiem dofinansowania było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, podczas gdy zgodnie ze starym prawem budowlanym była to inwestycja, dla której przewidziano wyłącznie tryb zgłoszenia.
Dużym ułatwieniem zwłaszcza dla Inwestora indywidualnego planującego budowę domu jest zwolnienie z pozwolenia i projektu budowlanego dla niewielkich obiektów towarzyszących zabudowie jednorodzinnej, a także dla wielu popularnych robót budowlanych. Na końcu rozdziału zamieszczone są listy obiektów i robót: nadal wymagających pozwolenia; uprawnionych do zgłoszenia z projektem budowlanym; wymagających samego zgłoszenia bez projektu; zwolnionych z wszelkich procedur.
Czy budynek jednorodzinny „na zgłoszenie” wymaga projektu budowlanego ? czy nowe prawo ograniczyło zakres projektu ?
Procedura zgłoszenia budynku jednorodzinnego jest tzw. „zgłoszeniem z projektem”, co oznacza, że do zgłoszenia wymagany jest projekt budowlany w zakresie i formie takiej, jak w przypadku pozwolenia na budowę. Projekt budowlany wymaga opracowania przez uprawnionych projektantów oraz sporządzenia projektu zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych. Dla porównania dla zwykłego zgłoszenia wystarczą szkice z opisem, nie wymaga się mapy do celów projektowych, ani udziału uprawnionego projektanta.
Nowelizacja prawa budowlanego z czerwca 2015 r. ograniczyła zakres uzgodnień wymaganych do projektu budowlanego do niezbędnych. Obecnie nie ma wymogu dołączania do projektu zapewnień dostawy mediów i odbioru ścieków, a także uzgodnienia zjazdu.
Kolejnym uproszczeniem jest zwolnienie z obowiązku sporządzenia projektu budowlanego instalacji wewnętrznych z wyjątkiem gazu.
Kiedy można skorzystać z „procedury zgłoszenia z projektem”?
Z procedury zgłoszenia z projektem przewidzianej dla budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (Art. 29 Prawa budowlanego) można skorzystać z wyjątkiem budowy budynków:
- w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej
- usytuowanych bliżej niż 3 m do granicy działki sąsiedniej
- których obszar oddziaływania wykracza poza działkę lub działki, na których planowana jest inwestycja
Natomiast w przypadku przebudowy budynku jednorodzinnego z procedury zgłoszenia z projektem skorzystamy już bez ograniczenia do budynków wolnostojących, czyli również w przypadku zabudowy szeregowej lub bliźniaczej, ale pod warunkiem, że nie zwiększymy dotychczasowego obszaru oddziaływania obiektu.
Ponadto ze zgłoszenia z projektem można skorzystać w przypadku budowy:
- wolno stojących parterowych stacji transformatorowych do 35 m2
- sieci elektroenergetycznych o napięciu do 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych
Co oznacza „obszar oddziaływania obiektu” i jaki ma wpływ na procedurę administracyjną ?
Obszar oddziaływania obiektu, to zasięg ograniczeń, jakie powoduje inwestycja dla zabudowy terenów sąsiednich. Obszar ten wyznacza projektant na podstawie przepisów, z których wynikają te ograniczenia. Zasięg obszaru zależy m.in. od usytuowania obiektu na działce i jego parametrów. Do najczęstszych ograniczeń dla zabudowy sąsiedniej w przypadku budowy domu jednorodzinnego należą;
- zacienianie i ograniczenie czasu dostępu do światła naturalnego
- wymagane odległości między budynkami wynikające z przepisów pożarowych
- wymagane odległości zabudowy od dróg publicznych
- wymagane odległości dot. lokalizacji obiektów uciążliwych typu oczyszczalnie ścieków, zbiorniki na olej, szamba powyżej 10 m3 itp.
- wymagane odległości do obiektów chronionych typu studnie, wodociąg itp.
W przypadku innych inwestycji powodujacych uciążliwości typu hałas, drgania, emisja szkodliwych gazów, należy uwzględnić także przepisy z zakresu ochrony środowiska, a dla inwestycji planowanych na terenie chronionym – przepisy dot. ochrony przyrody.
Wyznaczony wokół obiektu obszar oddziaływania przesądza o możliwości skorzystania z procedury „zgłoszenia z projektem”. Jeżeli obszar oddziaływania wykracza poza teren inwestycji, nie ma możliwości wyboru trybu „zgłoszenia z projektem”, pozostaje jedynie procedura pozwolenia na budowę.
Obszar oddziaływania obiektu wyznacza strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Są nimi właściciele działek znajdujących się w wyznaczonym obszarze. Strony uczestniczą w postępowaniu, są informowane o wszęciu postępowania i możliwości wniesienia uwag, a także mają prawo do odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę.
Którą procedurę wybrać dla budowy domu: „zgłoszenie z projektem”, czy pozwolenie na budowę ?
Jeżeli planujemy budynek jednorodzinny wolno stojący, oddalony od granic sąsiedniej działki budowlanej na min. 3 m i nie wykraczamy obszarem oddziaływania obiektu poza teren inwestycji, mamy do wyboru dwie procedury. Czym się różnią i którą wybrać ?
Zgłoszenie z projektem ma tylko jedną zaletę w stosunku do procedury pozwolenia na budowę, mianowicie skraca czas na wydanie przez urząd „milczącej zgody” lub odmowy do 30 dni. Milcząca zgoda, czyli brak sprzeciwu, następuje wtedy, gdy urząd do 30 dni od zgłoszenia projektu nie wyda decyzji odmownej.
Wybierając uproszczoną procedurę „zgłoszenia z projektem” musimy liczyć się z następującymi ograniczeniami :
- brak dokumentu potwierdzającego zgodę na realizację inwestycji, mamy do czynienia jedynie z „milczącą zgodą” urzędu
W przypadku korzystania z dofinansowań i kredytów, należy rozeznać, czy instytucja udzielająca dofinansowania/ kredytu nie wymaga dokumentu w postaci pozwolenia na budowę.
Należy pamiętać, aby przed rozpoczęciem budowy upewnić się, czy urząd nie wydał decyzji o odmowie. Można wnioskować o wydanie zaświadczenia w tej sprawie, albo uzyskać informację telefonicznie lub osobiście.
Urząd może 30-tego dnia od wpływu zgłoszenia projektu wnieść sprzeciw w drodze decyzji, dlatego z budową należy się wstrzymać do czasu, gdy upewnimy się, że odmowy nie wydano.
- utrudnienie wprowadzania zmian istotnych do projektu budowlanego
- ryzyko popełnienia samowoli budowlanej
W przypadku, gdy w trakcie budowy chcemy wprowadzić drobną zmianę, ale klasyfikowaną jako istotne odstąpienie od projektu budowlanego, np. lukarnę, musimy liczyć się z poważnym ograniczeniem. Mianowicie koniecznością złożenia całego projektu budowlanego od nowa wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jest to szczególnie kłopotliwe w przypadku projektu gotowego, ponieważ oznacza konieczność dokupienia kolejnych 4 egzemplarzy projektu.
Sytuacji opisanej powyżej unikniemy wybierając tryb pozwolenia na budowę zamiast zgłoszenia, ponieważ w przypadku tradycyjnej procedury z pozwoleniem, dla zatwierdzenia zmiany istotnej wystarczyłoby złożyć wniosek o zmianę decyzji załączając same rysunki zamienne z opisem.
W przypadku, gdy w trakcie budowy sąsiad uzna, iż znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, może zwrócić się do nadzoru budowlanego w celu zweryfikowania, czy nie doszło do samowoli. Jeżeli okaże się, że sąsiad został pominięty przy ustalaniu stron postępowania, wówczas nadzór mimo wcześniejszego braku sprzeciwu organu administracji architektoniczno - budowlanej, uzna budowę za samowolę i rozpocznie procedurę legalizacyjną oraz nałoży odpowiednie opłaty (kary).
W przypadku wyboru procedury uzyskania pozwolenia w drodze decyzji unikamy sytuacji opisanej powyżej.
Które inwestycje wymagają pozwolenia na budowę, które można zgłosić z projektem, dla których wystarczy zwykłe zgłoszenie, a dla których nie wymagane są żadne procedury ?
Inwestycje bez zgłoszenia
Czyli inwestycje zwolnione z wszelkiej weryfikacji organu to:
- altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych do 35 m2 pow. zabudowy, o wys. do 5m przy dachu stromym i 4m przy dachu płaskim
- miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk poza obszarem Natura 2000
- pochylnie dla niepełnosprawnych
- obiekty małej architektury na działkach prywatnych
- ogrodzenia o wys. do 2,2 m
- obiekty tymczasowe na terenie budowy
- instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne i telekomunikacyjne wewnątrz budynku
- remont budynku, dla którego nie wymagane jest pozwolenie na budowę
- docieplenie budynku o wysokości do 12 m
- utwardzenia powierzchni gruntu na działkach budowlanych
- wykonanie obudowy ujęcia wód podziemnych (studni)
- instalowanie krat na budynkach, z wyjątkiem budynków mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz na wpisanych do rejestru zabytków
- instalowanie urządzeń o wys. do 3 m na obiektach
- montaż pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o zainstalowanej mocy elektrycznej do 40 kW, wolno stojących kolektorów słonecznych
